Oscar

Por dónde inicio si quiero pedir un crédito hipotecario

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Una hipoteca es un compromiso para toda la vida, entre un banco y tú. Y por ello está sometido a toda una serie de requisitos y compromisos que debes cumplir. Y estos comienzan apenas y te decides a tramitarla.

¿Con qué debo contar si quiero conseguir una hipoteca?

Ahorros. Antes de acudir siquiera al banco debes saber que no hay institución de crédito alguna que te conceda un crédito por el 100% del costo de la vivienda de tus sueños. Por ello debes contar con un fondo personal. ¿De cuánto debe ser este fondo? Por lo menos un 20% del valor de la vivienda. Debes considerar que sólo en el trámite de la hipoteca vas a gastar cerca de un 7% del valor de esa casa.

Trabajo estable. Uno de los puntos determinantes para conseguir una hipoteca es contar con un trabajo estable, de contrato fijo, y con cierta antigüedad. Es, de hecho, la mayor garantía que el banco contempla para que le devuelvas el préstamo. Tu sueldo es la base sobre la que se calcula el monto del crédito que el banco te va a conceder. También debes considerar que tu ingreso debe ser constante. A los ojos del banco, tu pago mensual de tu hipoteca no debe sobrepasar el 30% de tus ingresos totales.

Edad. La edad máxima a la que se concede una hipoteca es de 61 años. La ideal es entre los 30 y los 35 años. Entre más joven eres, más es el monto del crédito que te ofrecerán. En algunos casos de Hipotecas Jóvenes puede llegar hasta el 100% del costo de la vivienda.

Buen historial de crédito. Paga a tiempo en todas partes, pues cada retraso o impago figurará en el llamado Buró de Crédito. Entre mejor sea tu calidad de acreedor, mayores las posibilidades de que obtengas una hipoteca.

 

 

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Oscar

¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario en México?

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Todo préstamo y crédito hipotecario se obtiene bajo cierto costo. Este costo es el precio por acceder a fondos que de otra manera no se podrían obtener para que, por ejemplo, un particular compre una casa. A este costo se le conoce como “el precio del dinero”, lo que quiere decir que es un recurso más caro que el efectivo. La cotización del dinero se hace a través de un diferencial establecido por las instituciones bancarias y el Gobierno Federal. Y es lo que determina, por ejemplo, el interés que pagas por una hipoteca.

¿Cómo se calcula el precio del dinero en México?

La tasa de interés es la cantidad extra que se paga durante un tiempo determinado por contrato por cada unidad de capital que ya haya invertido una institución financiera.

En lo que se refiere a la tasa de interés hipotecario, es el costo por ostentar un crédito para un inmueble. Ese costo puede ser a tasa fija (su contrato señala que no se modificará durante la vida del préstamo) o a tasa variable (que se modifica en revisiones previamente acordadas, y según los cambios en el mercado financiero).

Cada banco calcula la tasa de interés hipotecario según las mismas variables:

  • El costo del dinero interbancario: la tasa bajo la que los bancos se prestan dinero. Se conoce como TIIE. Esta tasa es el referente más importante, y es determinado por el Banco de México.
  • El costo operativo: lo que cada banco invierte en la operación de los créditos, considerando lo que llaman “índice de pérdidas esperadas” (o el riesgo al que se está dirigiendo el crédito).
  • El costo del capital: lo que el banco gasta mientras espera su retorno de capital (o el pago del crédito)

Cada banco pondera el porcentaje que considera de esta suma de factores para calcular su tasa de crédito hipotecario, siempre bajo la aprobación de la Asociación de Banco de México.

Tanto los bancos particulares como los fondos públicos para la vivienda (como FOVISSTE o INFONAVIT) usan los mismos factores para el cálculo de sus tasas de interés.

Este cálculo afecta sobre todo a las hipotecas de interés variable, pues cualquier subida en el TIIE, por ejemplo, hace subir su interés, y con ello su monto y duración.

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Oscar

¿Qué es el refinanciamiento de una hipoteca?

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Un crédito hipotecario es una de las decisiones más importantes que se pueden tomar. Como todas las grandes disyuntivas en la vida, nos enfrenta a dilemas. ¿Qué ocurre si, durante la vida de mi hipoteca, otra institución financiera me ofrece una mejor alternativa para pagar mi hipoteca —menos intereses, menos monto de mensualidad? ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca en los términos en que mi banco lo desea?

Muy sencillo: puedes cambiar a tu hipoteca de banco. Para aprovechar este tipo de oportunidades, debes utilizar un instrumento conocido como “refinanciamiento” hipotecario.

¿En qué consiste el refinanciamiento hipotecario?

El refinanciamientos de una hipoteca no es otra cosa que un proceso mediante el cual solicitas una nueva hipoteca para pagar el crédito hipotecario que ya tienes sobre tu casa, usando esa misma casa como garantía.

¿Cuáles son las ventajas de un refinanciamiento?

Al obtener un refinanciamiento hipotecario el objetivo es conseguir un préstamo con una tasa de interés más baja. Bajo estas condiciones, tu cuota hipotecaria mensual y la suma de interés total de la hipoteca serán menores.

Bajo este nuevo esquema, ahorrar dinero, al recortar los años de vida de tu crédito. Con un buen refinanciamiento puede que sigas pagando el mismo monto mensual, pero tu hipoteca puede pasar de 30 a 20 años.

Al refinanciar tu hipoteca, también podrías cambiar de una tasa de interés ajustable a una hipoteca de tasa fija, reduciendo el riesgo financiero para ti. También podrías cambiar las condiciones de tu contrato, limitando (por ejemplo) el número de veces que las tasas de interés de tu hipoteca pueden subir o la frecuencia con la que el interés se revisa.

Gracias a un refinanciamiento de hipoteca puedes conseguir liquidez en un momento de necesidad.  

¿Qué desventajas tiene un refinanciamiento hipotecario?

Tendrás que desembolsar los mismos gastos que genera toda hipoteca en su apertura.

Deberás pagar penalizaciones a tu banco actual en términos de cancelación anticipada, y bajo ciertos contratos debido a la obtención de una tasa más beneficiosa.

 

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