Oscar

¿Qué trámites hace el banco y el notario cuando compras una casa o departamento?

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Cuando al fin has logrado pasar todos los filtros y penalidades que deben sortearse para comprar una casa, y crees que el camino ha terminado, y que sólo resta tomar las llaves de tu nuevo hogar, entonces… Descubres que aún hay una pila de trámites por cumplir.

La mayoría de ellos corre a cargo del banco, pero (debemos decirlo) todo va a cuenta de tu bolsillo.

¿Qué trámites son necesarios al comprar una vivienda?

Elección de un notario. Es necesario para elaborar, cumplimentar y validar todas los documentos necesarios para formalizar la venta y transferencia de la casa. Es una elección que realiza el banco que te haya concedido la hipoteca.

Escrituras. Es el documento en que consta la titularidad de la propiedad que has adquirido. El notario será el encardo de confeccionarlas y de certificarlas. También será el encargado de cancelar las del dueño anterior.

Adeudos. También al notario le corresponde certificar que la casa adquirida no posea adeudos, sobre todo en dos conceptos:

  • Gravamen: Por concepto de adeudos por créditos hipotecarios y posibles embargos a la propiedad. Se aplica sobre vivienda nueva o usada.
  • Predial: El impuesto sobre la propiedad sobre el que toda vivienda, nueva o usada, debe estar al corriente.

Avalúo fiscal. Se trata de los impuestos que se deben pagar por la compra de la casa, y que deben ser liquidados por el nuevo dueño de la casa. El notario los calcula sobre el precio final de venta.

Firma de las escrituras. Una vez que se han realizado todos los pagos sobre los adeudos y derechos pendientes, se cita al vendedor y al comprador frente al notario, y se formaliza la firma de ese documento. También se efectúa el proceso de pago, mediante un cheque o transferencia bancaria, siempre certificados por el notario.

Si no se trata de una persona física, sino de una empresa desarrolladora, el notario es el encargado de recabar las firmas de todas las partes y de cetificar el proceso de pago.

 

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Oscar

Quiero vender mi casa pero está hipotecada

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Una de las formas más efectivas de obtener liquidez es hipotecar una propiedad, y una de las maneras más efectivas de comprar una casa es mediante una hipoteca. Sin embargo, a veces, por diferentes motivos, el titular de la hipoteca desea vender su casa antes de que la hipoteca esté liquidada.

¿Es posible hacerlo?

¿Se puede vender una casa sobre la que pesa una hipoteca?

Es un hecho que una casa hipotecada puede venderse, pero bajo condiciones muy particulares, siempre con honra a la deuda establecida, incluso antes de que se haya cancelado del todo la hipoteca de la que la casa es garantía.

Es importante señalar que vender una casa hipotecada sin señalar este crédito en el contrato es un fraude, pues la hipoteca se transfiere al tercero, al comprador de la casa, que queda como sujeto responsable de los adeudos de la casa.

¿Cómo vender una casa hipotecada?

Notifica al banco. No puedes vender tu casa hipotecada si no has notificado de esta operación al banco. Esto por dos razones.

La primera es que es muy posible que dentro del contrato se estipule de manera puntual que la venta de la casa está prohibida.

La segunda es que el banco puede ofrecerte alternativas para realizar la compra u obtener la liquidez que necesitas sin vender tu casa.

Usar un adelanto para liquidar el adeudo pendiente de la hipoteca. Si el saldo por liquidar de la hipoteca es poco, la mejor manera de cerrar la venta es pedir un adelanto al comprador y pagar ese adeudo para liberar a la vivienda de compromisos. Desde luego, hay que considerar que los bancos cobran penalizaciones por cancelaciones adelantadas.

Subrogar la hipoteca. Es un método que se usa con mucha frecuencia desde hace algunos años. Consiste esencialmente en ceder tu hipoteca a otra persona para que se haga cargo de ella. En este caso se trataría de vender tu casa al precio de mercado menos el saldo pendiente de tu hipoteca. De ese modo consigues la liquidez que necesitas y te deshaces de los adeudos de tu hipoteca en un solo movimiento.

 

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Oscar

Como sé que el valor de una propiedad está en el precio justo de mercado

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Una de las etapas más decisivas y conflictiva de la compra-venta de un inmueble es justamente el cálculo de su valor. Esto quiere decir que para vender una casa es necesario conocer su valor para no ofrecerla a un precio desventajoso para ninguna de las partes.

No se trata de un proceso sencillo, y para determinarlo interviene varios factores. Vamos a repasar todo aquellos que interviene dentro del avalúo de una propiedad.

¿Qué factores intervienen para saber si una casa está ofrecida en su justo valor?

La situación del mercado. Para saber si una casa está en su justo valor en el mercado hay que conocer, en primera instancia, la situación del mercado inmobiliario. ¿Qué determina esa situación? Por una parte la situación de las instituciones crediticias, de los desarrolladores inmobiliarios, del impacto de la inflación y de la demanda de vivienda.

El precio del metro cuadrado en la zona. El suelo no vale lo mismo en todas partes. Y para conocer el precio de una vivienda es necesario determinar el precio del metro cuadrado en la zona en que se encuentra el inmueble y del precio de ese terreno. Este precio se ve influido por factores intrínsecos y extrínsecos.

  • Intrínsecos: Ubicación en la manzana, topografía, dimensiones, uso de suelo…
  • Extrínsecos: Servicios municipales, vistas, contaminación circundante…

Factores urbanos. Una propiedad sube o baja su valor si se encuentra cercana a a estaciones del metro, tianguis, talleres mecánicos, escuelas, zonas de prostitución o por debajo de pasos a desnivel…

Valor físico. Es el valor real de la vivienda, que se verá afectado por los factores anteriores. Se determina según el costo actual por m2 de la construcción, considerando sus instalaciones especiales, y se ve reducida por la edad y estado de conservación de la casa.

Calidad de la vivienda. En el valor de la una casa también influye su tipo de proyecto: si es una vivienda económica, de interés social, medio, residencial o residencial Plus.

Comparativa de mercado. En un proceso posterior a la valuación de la vivienda, se compara este precio con el de otras viviendas similares (en estado y ubicación) en la zona. Este análisis final te señalará si tu casa está ubicada en su franja correspondiente dentro del mercado.

 

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