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¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario en México?

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Todo préstamo y crédito hipotecario se obtiene bajo cierto costo. Este costo es el precio por acceder a fondos que de otra manera no se podrían obtener para que, por ejemplo, un particular compre una casa. A este costo se le conoce como “el precio del dinero”, lo que quiere decir que es un recurso más caro que el efectivo. La cotización del dinero se hace a través de un diferencial establecido por las instituciones bancarias y el Gobierno Federal. Y es lo que determina, por ejemplo, el interés que pagas por una hipoteca.

¿Cómo se calcula el precio del dinero en México?

La tasa de interés es la cantidad extra que se paga durante un tiempo determinado por contrato por cada unidad de capital que ya haya invertido una institución financiera.

En lo que se refiere a la tasa de interés hipotecario, es el costo por ostentar un crédito para un inmueble. Ese costo puede ser a tasa fija (su contrato señala que no se modificará durante la vida del préstamo) o a tasa variable (que se modifica en revisiones previamente acordadas, y según los cambios en el mercado financiero).

Cada banco calcula la tasa de interés hipotecario según las mismas variables:

  • El costo del dinero interbancario: la tasa bajo la que los bancos se prestan dinero. Se conoce como TIIE. Esta tasa es el referente más importante, y es determinado por el Banco de México.
  • El costo operativo: lo que cada banco invierte en la operación de los créditos, considerando lo que llaman “índice de pérdidas esperadas” (o el riesgo al que se está dirigiendo el crédito).
  • El costo del capital: lo que el banco gasta mientras espera su retorno de capital (o el pago del crédito)

Cada banco pondera el porcentaje que considera de esta suma de factores para calcular su tasa de crédito hipotecario, siempre bajo la aprobación de la Asociación de Banco de México.

Tanto los bancos particulares como los fondos públicos para la vivienda (como FOVISSTE o INFONAVIT) usan los mismos factores para el cálculo de sus tasas de interés.

Este cálculo afecta sobre todo a las hipotecas de interés variable, pues cualquier subida en el TIIE, por ejemplo, hace subir su interés, y con ello su monto y duración.

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