Oscar

¿Qué me conviene más: interés fijo o variable?

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La decisión de qué tipo de hipoteca debes adquirir, si de interés fijo o variable, es algo tan esencial que podemos decir que buena parte de la economía reside sobre de ella. El gran descalabro de las economías mundiales en el 2006 se debió al hundimiento del sector hipotecario en los Estados Unidos y Europa.

Tal vez ahora este dato te parezca algo fuera de lugar, pero créenos que tiene toda la razón del mundo. Pero volvamos a la pregunta original.

¿Qué te conviene más: una hipoteca de interés fijo o una de interés variable?

 

Una hipoteca de interés fijo mantiene fijo el porcentaje de dinero que pagas en  concepto de interés a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Una hipoteca modelo de interés variable en México tiene un interés de entre el 8 y el 12%.

Una hipoteca de interés variable, en cambio, modifica el porcentaje que se paga como interés. Este porcentaje se revisa cada cierto periodo (usualmente al año) y su valor se determina según un factor elegido por contrato. En México la variable usual es el TIIE: la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio, una tasa que el Banco de México fija desde 1996 para representar las condiciones del mercado imperantes.

Considerando esta información: ¿Qué es preferible para una hipoteca?

Hipoteca:¿Interés fijo o variable?

 

Una hipoteca de interés fijo es un crédito que no te dará sorpresas: sabes cuanto vas a pagar a lo largo de toda la vida de tu hipoteca en términos de intereses. La parte buena es que no habrá sorpresas desagradables como un aumento de interés. La parte mala es que te pierdes del beneficio de una bajada de interés

Una hipoteca de interés variable, en cambio, te ofrece sorpresas. Según el factor bajo el que se determina el interés de tu hipoteca el monto que paga mes con Mes puede aumentar, como paso en la crisis del 2006 en España, que el Euribor aumento de golpe 2,5% haciendo de algunas hipotecas impagables.

Pero, con una hipoteca de interés variable, podría pasar lo opuesto: que el interés de tu hipoteca descienda por un ajuste a la baja de los tipos de interés.

¿Cuál de los dos tipos de hipoteca te conviene más? La respuesta va más bien en el sentido de cuánto riesgo quieres correr. Y que todo riesgo implica beneficios posibles.

 

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Oscar

¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario en México?

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Todo préstamo y crédito hipotecario se obtiene bajo cierto costo. Este costo es el precio por acceder a fondos que de otra manera no se podrían obtener para que, por ejemplo, un particular compre una casa. A este costo se le conoce como “el precio del dinero”, lo que quiere decir que es un recurso más caro que el efectivo. La cotización del dinero se hace a través de un diferencial establecido por las instituciones bancarias y el Gobierno Federal. Y es lo que determina, por ejemplo, el interés que pagas por una hipoteca.

¿Cómo se calcula el precio del dinero en México?

La tasa de interés es la cantidad extra que se paga durante un tiempo determinado por contrato por cada unidad de capital que ya haya invertido una institución financiera.

En lo que se refiere a la tasa de interés hipotecario, es el costo por ostentar un crédito para un inmueble. Ese costo puede ser a tasa fija (su contrato señala que no se modificará durante la vida del préstamo) o a tasa variable (que se modifica en revisiones previamente acordadas, y según los cambios en el mercado financiero).

Cada banco calcula la tasa de interés hipotecario según las mismas variables:

  • El costo del dinero interbancario: la tasa bajo la que los bancos se prestan dinero. Se conoce como TIIE. Esta tasa es el referente más importante, y es determinado por el Banco de México.
  • El costo operativo: lo que cada banco invierte en la operación de los créditos, considerando lo que llaman “índice de pérdidas esperadas” (o el riesgo al que se está dirigiendo el crédito).
  • El costo del capital: lo que el banco gasta mientras espera su retorno de capital (o el pago del crédito)

Cada banco pondera el porcentaje que considera de esta suma de factores para calcular su tasa de crédito hipotecario, siempre bajo la aprobación de la Asociación de Banco de México.

Tanto los bancos particulares como los fondos públicos para la vivienda (como FOVISSTE o INFONAVIT) usan los mismos factores para el cálculo de sus tasas de interés.

Este cálculo afecta sobre todo a las hipotecas de interés variable, pues cualquier subida en el TIIE, por ejemplo, hace subir su interés, y con ello su monto y duración.

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