Oscar

Como sé que el valor de una propiedad está en el precio justo de mercado

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Una de las etapas más decisivas y conflictiva de la compra-venta de un inmueble es justamente el cálculo de su valor. Esto quiere decir que para vender una casa es necesario conocer su valor para no ofrecerla a un precio desventajoso para ninguna de las partes.

No se trata de un proceso sencillo, y para determinarlo interviene varios factores. Vamos a repasar todo aquellos que interviene dentro del avalúo de una propiedad.

¿Qué factores intervienen para saber si una casa está ofrecida en su justo valor?

La situación del mercado. Para saber si una casa está en su justo valor en el mercado hay que conocer, en primera instancia, la situación del mercado inmobiliario. ¿Qué determina esa situación? Por una parte la situación de las instituciones crediticias, de los desarrolladores inmobiliarios, del impacto de la inflación y de la demanda de vivienda.

El precio del metro cuadrado en la zona. El suelo no vale lo mismo en todas partes. Y para conocer el precio de una vivienda es necesario determinar el precio del metro cuadrado en la zona en que se encuentra el inmueble y del precio de ese terreno. Este precio se ve influido por factores intrínsecos y extrínsecos.

  • Intrínsecos: Ubicación en la manzana, topografía, dimensiones, uso de suelo…
  • Extrínsecos: Servicios municipales, vistas, contaminación circundante…

Factores urbanos. Una propiedad sube o baja su valor si se encuentra cercana a a estaciones del metro, tianguis, talleres mecánicos, escuelas, zonas de prostitución o por debajo de pasos a desnivel…

Valor físico. Es el valor real de la vivienda, que se verá afectado por los factores anteriores. Se determina según el costo actual por m2 de la construcción, considerando sus instalaciones especiales, y se ve reducida por la edad y estado de conservación de la casa.

Calidad de la vivienda. En el valor de la una casa también influye su tipo de proyecto: si es una vivienda económica, de interés social, medio, residencial o residencial Plus.

Comparativa de mercado. En un proceso posterior a la valuación de la vivienda, se compara este precio con el de otras viviendas similares (en estado y ubicación) en la zona. Este análisis final te señalará si tu casa está ubicada en su franja correspondiente dentro del mercado.

 

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Oscar

Que debe llevar un contrato de venta de inmuebles

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En las transacciones de venta de una casa, departamento o inmueble en general, el documento más importante en el proceso y sus secuelas es el contrato de venta del inmueble. ¿De qué se trata este documento? ¿Qué es lo que deben contener sus apartados y clausulas?

¿Qué es un contrato de compra-venta de inmuebles?

Es el documento que ampara el proceso de compra-venta de una propiedad inmobiliaria. Controla el proceso y sienta las bases de la negociación. En él se establece el precio, la forma de pago, los intereses y las penalizaciones. Sobre todo, se señala el traspaso de la propiedad de un dueño al otro. Todo ello al amparo de las autoridades competentes.

¿Qué aspectos debe contener un contrato de compra venta de un inmueble?

Dirección legal del inmueble e identidad del vendedor. ¿Quién vende esa propiedad y de qué propiedad se trata? Es en esta parte en la que existen mayores problemas y fraudes. Hay mucha gente que vende casas que no les pertenecen o que legalmente no están en donde dicen estar.

Precio y valor. Es necesario que en el contrato se consigne el avalúo de la propiedad y su precio total de venta. Es decir: su valor y su costo. Si el precio no se fijó por avalúo, entonces debe establecerse cómo se determinó.

Gastos de cierre. Los gastos generados por la tasación, el abogado de controla la venta y la nueva escritura deben señalarse aparte, en su totalidad, y definir cuál de las dos partes (vendedor o comprador) lo pagará.

Condiciones de la compra-venta. Se señalará si hay problemas legales pendientes que pueda atentar contra la transacción.

Condiciones de la propiedad. Desde su estatus legal (intestada, en litigio, por ser expropiada…), o si necesita algún tipo de reparación mayor.

Fecha de entrega. Es la fecha en la que el comprador puede acceder a la casa, siempre que se haya consolidado el pago total o en parcialidades acordado en el mismo contrato.

Cargas impositivas. El contrato debe estipular si la propiedad tiene pagos pendientes por impuestos de toda índole o derechos de alguna especie.

 

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