Oscar

¿Qué protegen los seguros incluidos en una hipoteca?

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Cuando contratas una hipoteca, no sólo firmas por el crédito que necesitas para comprar tu casa. Además firmas por una serie de seguros que se añaden para proteger tu inversión… y en algunos casos proteger al banco de ciertas incidencias durante la vida del crédito. Estos seguros no son opcionales y su pago se incluye dentro de las mensualidades de la hipoteca.

Desde luego, es totalmente necesario contratar esos seguros, pero no siempre estamos seguros de qué protegen sus pólizas.

¿Qué seguros son los más habituales al contratar una hipoteca?

Seguro de desempleo

El seguro más importante cuando se trata de una hipoteca es el desempleo. Consiste en una póliza que cubre el pago de la hipoteca durante los meses en que podrías quedarte sin empleo. El lapso es a elegir. Algunas hipotecas, además, consideran meses de gracia, en lo que se puede dejar de pagar la hipoteca, si bien eso sólo hace que el crédito aumente en su costo y duración.

Seguro de casa habitación

Tras la experiencia de los sismos del 19s, se ha puesto en primer plano la importancia de contar con un seguro contra posibles daños de la propiedad. Desde incendios hasta desastres mayores, desde desperfectos en la plomería hasta la pérdida total. La cobertura varía de banco a banco, y su costo depende del nivel de aseguramiento que necesitas.

Poliza con TEV y FHM

Es importante que este seguro contemple TEV (Terremoto y Erupción Volcánica) y FHM (Fenómenos Hidrometeorológicos). Es importante revisar que el seguro no sólo ampare al banco en cuanto al saldo insoluto de la hipoteca, sino que también te cubran a ti a tu familia  al amparar el inmueble y sus contenidos (muebles, electrodomésticos, joyería…).

En los pasados sismos del 19s del 2017, se vieron dañadas más de 150 000 viviendas, y la mayoría de ellas carecían de cualquier tipo de aseguramiento, lo que devino en que sus ocupantes lo perdieron todo en el caso de viviendas derrumbadas o irrecuperables, y aquellos con una casa con daño parcial no pudieron enfrentar el costo de las reparaciones. 

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Oscar

¿Conviene contratar una hipoteca digital?

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Con el advenimiento del mundo digital, de las aplicaciones y, en concreto, el auge de la banca online, se ha comenzado a hablar de las hipotecas digitales. No pocos analistas las han visto como el futuro del mercado hipotecario en el mundo. Sin embargo, a pesar de lo que todos los portales de los bancos más consolidados las promueven, las hipotecas digitales parecen no tener una gran penetración en México.

Llamamos “hipoteca digital” a un crédito que se solicita y tramitado online, con todos los documentos en versión electrónica y con todas sus incidencias y pagos realizados a través de aplicaciones y sitios web. Una modalidad que, en teoría, ahorraría tiempo y dinero, pues se reduce la necesidad de ir de una autoridad a otra, y el número de intermediarios y gestores.

Mientras que en la economía vecina, Estados Unidos, la hipoteca digital ya alcanza un 40% del mercado, en México esta modalidad sólo alcanza un 9% del mercado, a pesar de sus evidentes beneficios.

¿Qué es lo que retrasa la implementación de la hipoteca digital en México?

Aunque hoy en día diversos portales de instituciones financieras anuncian que ofrecen “hipotecas digitales”, debemos aclarar que no se trata de producto totalmente digitales, como lo que se ofrecen en otras partes del mundo. Se trata en realidad de canales online a través de los cuales se reciben los documentos para solicitar una hipoteca y simuladores para que el cliente conozca el comportamiento de la hipoteca que desea en virtud de sus ingresos.

A pesar de que las hipotecas digitales, aún así, ofrecen una ventaja (la de ahorrar visitas al banco y apurar el dictamen sobre la solicitud), el bajo nivel de uso de este recurso tiene varias razones, que pueden amenazar la instauración de hipotecas digitales (estas sí) con una solicitud, trámite y operación en línea.

Este rechazo se debe, sobre todo, a la poca apertura de los bancos para instaurar mecanismos online seguros. También el poco arraigo de los Organismos Nacionales de Vivienda -Infonavit y Fovissste- para agilizar sus procesos. Hoy en día no es posible acceder a las Subcuentas de Vivienda, ni solicitar líneas de crédito ni pagar mensualidades a través de algún medio electrónico.

Una razón más de peso es que no existen garantías electrónicas en cuanto al Registro Único de Propiedad. La suplantación de escrituras y claridad sobre los trámites legales que debe cumplimentar un inmueble podrían soliviantarse con una adecuada digitalización.

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Oscar

Acelera el pago de tu hipoteca

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A la larga, tras una hipoteca a 30 años, con un interés de 9%, el titular descubrirá que pagó más del doble del dinero que solicitó. Y este extra se debe al pago de interés sobre la deuda. El pago de una hipoteca tiene grandes paradojas, y la que más afecta al titular es que entre más joven es la hipoteca, más se paga en términos de intereses, y entre más vida tiene, menos es el pago de ellos. Esto se debe a que entre más reciente es una hipoteca, mayor es el capital sobre el que se paga intereses, y eso aumenta su valor. Cuanto más años se ha ido pagando, el capital es más reducido, y por ello genera menos intereses.

Dentro de este esquema, ¿es posible pagar una hipoteca en menos tiempo, para pagar menos intereses? Desde luego. A través de un mecanismo llamado amortización.

¿Cómo pagar menos por tu hipoteca a través de la amortización?

La amortización es un pago anticipado de un crédito, o un porcentaje extra que se paga sobre una parcialidad pactada. En este caso la idea es sencilla: para acelerar el pago de tu hipoteca debes pagar un extra mes con mes. Ese extra no va a al pago de los intereses, sino al pago de capital.

¿Cuál es la ventaja de esta amortización?

Hay tres grandes ventajas de pagar un poco más mes con mes sobre las cuotas de tu hipoteca:

  • Reduce el monto del capital
  • 2)Reduce el monto de los intereses que vas a pagar sobre ese capital
  • Reduces el tiempo de vida de tu hipoteca.

 

Al amortizar, pagas menos y por menos tiempo… por poco que sea ese pago extra que puedas dar.

Un ejemplo:

Supongamos que tienes un crédito de 150 000 pesos a 30 años bajo un interés fijo del 6%. De seguir las pautas de pagos establecidos vas a terminar pagando más de 8 mil pesos mensuales. Esto te llevaría a desembolsar más de 310 000 pesos al final de la hipoteca.

Sin embargo, si lograses pasar mil pesos más, mes con mes, durante toda la vida de la hipoteca, eso te reduciría los pagos por intereses hasta llegar un monto de poco más de 250 000 pesos, con un ahorro de 60 000 pesos sobre el saldo original.

Y eso no es todo: Al reducir en una tercera parte el pago de intereses, tu hipoteca se acabaría de pagar en sólo 18 años y 9 meses, Un tercio menos del plazo original.

Se trata, pues, de un esfuerzo que vale la pena.

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