Oscar

¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario en México?

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Todo préstamo y crédito hipotecario se obtiene bajo cierto costo. Este costo es el precio por acceder a fondos que de otra manera no se podrían obtener para que, por ejemplo, un particular compre una casa. A este costo se le conoce como “el precio del dinero”, lo que quiere decir que es un recurso más caro que el efectivo. La cotización del dinero se hace a través de un diferencial establecido por las instituciones bancarias y el Gobierno Federal. Y es lo que determina, por ejemplo, el interés que pagas por una hipoteca.

¿Cómo se calcula el precio del dinero en México?

La tasa de interés es la cantidad extra que se paga durante un tiempo determinado por contrato por cada unidad de capital que ya haya invertido una institución financiera.

En lo que se refiere a la tasa de interés hipotecario, es el costo por ostentar un crédito para un inmueble. Ese costo puede ser a tasa fija (su contrato señala que no se modificará durante la vida del préstamo) o a tasa variable (que se modifica en revisiones previamente acordadas, y según los cambios en el mercado financiero).

Cada banco calcula la tasa de interés hipotecario según las mismas variables:

  • El costo del dinero interbancario: la tasa bajo la que los bancos se prestan dinero. Se conoce como TIIE. Esta tasa es el referente más importante, y es determinado por el Banco de México.
  • El costo operativo: lo que cada banco invierte en la operación de los créditos, considerando lo que llaman “índice de pérdidas esperadas” (o el riesgo al que se está dirigiendo el crédito).
  • El costo del capital: lo que el banco gasta mientras espera su retorno de capital (o el pago del crédito)

Cada banco pondera el porcentaje que considera de esta suma de factores para calcular su tasa de crédito hipotecario, siempre bajo la aprobación de la Asociación de Banco de México.

Tanto los bancos particulares como los fondos públicos para la vivienda (como FOVISSTE o INFONAVIT) usan los mismos factores para el cálculo de sus tasas de interés.

Este cálculo afecta sobre todo a las hipotecas de interés variable, pues cualquier subida en el TIIE, por ejemplo, hace subir su interés, y con ello su monto y duración.

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Oscar

¿Qué es el refinanciamiento de una hipoteca?

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Un crédito hipotecario es una de las decisiones más importantes que se pueden tomar. Como todas las grandes disyuntivas en la vida, nos enfrenta a dilemas. ¿Qué ocurre si, durante la vida de mi hipoteca, otra institución financiera me ofrece una mejor alternativa para pagar mi hipoteca —menos intereses, menos monto de mensualidad? ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca en los términos en que mi banco lo desea?

Muy sencillo: puedes cambiar a tu hipoteca de banco. Para aprovechar este tipo de oportunidades, debes utilizar un instrumento conocido como “refinanciamiento” hipotecario.

¿En qué consiste el refinanciamiento hipotecario?

El refinanciamientos de una hipoteca no es otra cosa que un proceso mediante el cual solicitas una nueva hipoteca para pagar el crédito hipotecario que ya tienes sobre tu casa, usando esa misma casa como garantía.

¿Cuáles son las ventajas de un refinanciamiento?

Al obtener un refinanciamiento hipotecario el objetivo es conseguir un préstamo con una tasa de interés más baja. Bajo estas condiciones, tu cuota hipotecaria mensual y la suma de interés total de la hipoteca serán menores.

Bajo este nuevo esquema, ahorrar dinero, al recortar los años de vida de tu crédito. Con un buen refinanciamiento puede que sigas pagando el mismo monto mensual, pero tu hipoteca puede pasar de 30 a 20 años.

Al refinanciar tu hipoteca, también podrías cambiar de una tasa de interés ajustable a una hipoteca de tasa fija, reduciendo el riesgo financiero para ti. También podrías cambiar las condiciones de tu contrato, limitando (por ejemplo) el número de veces que las tasas de interés de tu hipoteca pueden subir o la frecuencia con la que el interés se revisa.

Gracias a un refinanciamiento de hipoteca puedes conseguir liquidez en un momento de necesidad.  

¿Qué desventajas tiene un refinanciamiento hipotecario?

Tendrás que desembolsar los mismos gastos que genera toda hipoteca en su apertura.

Deberás pagar penalizaciones a tu banco actual en términos de cancelación anticipada, y bajo ciertos contratos debido a la obtención de una tasa más beneficiosa.

 

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Oscar

Qué gastos se generan con una hipoteca

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Una hipoteca es  uno de los más serios compromisos que puedes establecer a lo largo de tu vida. Un crédito para adquirir una casa es una operación compleja, trabajosa… y cara. No sólo por el dinero que deberás pagar cada mes para devolver el préstamos, sino por los gastos que genera su  trámite y apertura.

¿Qué gastos se producen con una hipoteca?

Enganche. A menos que obtengas una hipoteca al 100%, deberás aportar de tu bolsillo el porcentaje que el banco no va a financiar. Este enganche, que suele ser pedido por adelantado, puede llegar hasta un 20% del valor de la vivienda que deseas adquirir.

Gastos notariales. Aunque el banco elige a la notaria que confeccionará todos los documentos asociados a la compra de una casa, es el nuevo propietario quien debe liquidar sus costes. Estos documentos incluyen las escrituras de la casa, las constancias de no adeudos en impuestos y gravámenes, y el avalúo de la propiedad.

Impuestos. Se trata de un impuesto local (al municipio), y del pago de Derechos por el Traslado de Dominio y por la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad, con el nombre del nuevo propietario. Entre ellos pueden ir del 2% al 6% del precio comercial de la vivienda.

A ellos hay que sumar el Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) y el Predial. El ISAI debe pagarse al momento de escriturar, y puede llegar hasta un 4% del avalúo, según la localidad.

Mantenimiento y reparaciones. Al momento der recibir tu casa, es un hecho que no todo estará en su lugar, y que será necesario realizar algunas adecuaciones para tenerla a punto. Es, sin duda, un gasto inevitable.

 

 

 

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