Oscar

¿Qué ventajas ofrece a un adulto mayor una hipoteca inversa?

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Ya sabemos cómo funciona una hipoteca tradicional: un banco te concede un capital a devolver a lo largo de varios años, con un interés establecido en un contrato, fijo o variable. El capital que el banco te concede tiene el objeto de adquirir una casa, que queda al mismo tiempo como garantía del préstamo.

Esta, sin embargo, no es el único tipo de hipoteca que existe. La hipoteca inversa es un producto que desde el año pasado da la posibilidad a personas de la tercera edad con una propiedad de obtener un crédito que les resuelva la manutención.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

El Código Civil de la Ciudad de México incluyó a partir del año pasado la figura de la hipoteca inversa. Se trata de un producto bancario dirigido a adultos mayores de 65 años, jubilados o no, que sean propietarios de una vivienda, y que necesiten un ingreso por el resto de su vida.

Así es: se trata de un crédito en el que la única condición es la edad y que el solicitante tenga una casa. Se trata de un crédito que ha funcionado muy bien en otros países, sobre todo en Europa.

¿Qué es lo que te ofrece una hipoteca inversa como adulto mayor?

Si tienes una casa y eres un adulto mayor, puedes acudir a tu banco preferido para obtener un crédito hasta por el 50% del valor de tu propiedad. Este avalúo lo realiza el banco, que de esa manera decide el monto del capital que vas a recibir.

Una de las diferencias con una hipoteca tradicional es que el banco no entrega al solicitante el capital de la hipoteca inversa en una sola exhibición, sino que se lo va dando en la forma de un ingreso mensual.

La idea es que el titular reciba por su casa un capital que le permita vivir con tranquilidad en los años que le resten de vida, pues el dinero deja de entregarse a la muerte del titular, y en ese momento el banco reclama la propiedad de la vivienda.

Si existen herederos sobre la propiedad, pueden conservar la casa si pagan la cantidad emitida por el banco hasta el momento del fallecimiento del titular. Cuentan con la alternativa de vender la vivienda sometida a la hipoteca inversa, y pagar la deuda para conservar el remamente.

Una de los aspectos más atractivos de una hipoteca inversa es que entre mayor sea el titular, mayor es la cantidad que recibe mes con mes, pues como su expectativa de vida, al dividir el capital en entregas mensuales, obtiene una mayor cantidad.

Como se trata de un préstamo, y no de una renta, no tributa.

Por ahora, sólo se concede a los propietarios de casas de alto valor, pero si su demanda aumenta, puede aumentar también el segmento de casas aceptado.

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Oscar

¿Conviene contratar una hipoteca digital?

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Con el advenimiento del mundo digital, de las aplicaciones y, en concreto, el auge de la banca online, se ha comenzado a hablar de las hipotecas digitales. No pocos analistas las han visto como el futuro del mercado hipotecario en el mundo. Sin embargo, a pesar de lo que todos los portales de los bancos más consolidados las promueven, las hipotecas digitales parecen no tener una gran penetración en México.

Llamamos “hipoteca digital” a un crédito que se solicita y tramitado online, con todos los documentos en versión electrónica y con todas sus incidencias y pagos realizados a través de aplicaciones y sitios web. Una modalidad que, en teoría, ahorraría tiempo y dinero, pues se reduce la necesidad de ir de una autoridad a otra, y el número de intermediarios y gestores.

Mientras que en la economía vecina, Estados Unidos, la hipoteca digital ya alcanza un 40% del mercado, en México esta modalidad sólo alcanza un 9% del mercado, a pesar de sus evidentes beneficios.

¿Qué es lo que retrasa la implementación de la hipoteca digital en México?

Aunque hoy en día diversos portales de instituciones financieras anuncian que ofrecen “hipotecas digitales”, debemos aclarar que no se trata de producto totalmente digitales, como lo que se ofrecen en otras partes del mundo. Se trata en realidad de canales online a través de los cuales se reciben los documentos para solicitar una hipoteca y simuladores para que el cliente conozca el comportamiento de la hipoteca que desea en virtud de sus ingresos.

A pesar de que las hipotecas digitales, aún así, ofrecen una ventaja (la de ahorrar visitas al banco y apurar el dictamen sobre la solicitud), el bajo nivel de uso de este recurso tiene varias razones, que pueden amenazar la instauración de hipotecas digitales (estas sí) con una solicitud, trámite y operación en línea.

Este rechazo se debe, sobre todo, a la poca apertura de los bancos para instaurar mecanismos online seguros. También el poco arraigo de los Organismos Nacionales de Vivienda -Infonavit y Fovissste- para agilizar sus procesos. Hoy en día no es posible acceder a las Subcuentas de Vivienda, ni solicitar líneas de crédito ni pagar mensualidades a través de algún medio electrónico.

Una razón más de peso es que no existen garantías electrónicas en cuanto al Registro Único de Propiedad. La suplantación de escrituras y claridad sobre los trámites legales que debe cumplimentar un inmueble podrían soliviantarse con una adecuada digitalización.

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Oscar

Acelera el pago de tu hipoteca

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A la larga, tras una hipoteca a 30 años, con un interés de 9%, el titular descubrirá que pagó más del doble del dinero que solicitó. Y este extra se debe al pago de interés sobre la deuda. El pago de una hipoteca tiene grandes paradojas, y la que más afecta al titular es que entre más joven es la hipoteca, más se paga en términos de intereses, y entre más vida tiene, menos es el pago de ellos. Esto se debe a que entre más reciente es una hipoteca, mayor es el capital sobre el que se paga intereses, y eso aumenta su valor. Cuanto más años se ha ido pagando, el capital es más reducido, y por ello genera menos intereses.

Dentro de este esquema, ¿es posible pagar una hipoteca en menos tiempo, para pagar menos intereses? Desde luego. A través de un mecanismo llamado amortización.

¿Cómo pagar menos por tu hipoteca a través de la amortización?

La amortización es un pago anticipado de un crédito, o un porcentaje extra que se paga sobre una parcialidad pactada. En este caso la idea es sencilla: para acelerar el pago de tu hipoteca debes pagar un extra mes con mes. Ese extra no va a al pago de los intereses, sino al pago de capital.

¿Cuál es la ventaja de esta amortización?

Hay tres grandes ventajas de pagar un poco más mes con mes sobre las cuotas de tu hipoteca:

  • Reduce el monto del capital
  • 2)Reduce el monto de los intereses que vas a pagar sobre ese capital
  • Reduces el tiempo de vida de tu hipoteca.

 

Al amortizar, pagas menos y por menos tiempo… por poco que sea ese pago extra que puedas dar.

Un ejemplo:

Supongamos que tienes un crédito de 150 000 pesos a 30 años bajo un interés fijo del 6%. De seguir las pautas de pagos establecidos vas a terminar pagando más de 8 mil pesos mensuales. Esto te llevaría a desembolsar más de 310 000 pesos al final de la hipoteca.

Sin embargo, si lograses pasar mil pesos más, mes con mes, durante toda la vida de la hipoteca, eso te reduciría los pagos por intereses hasta llegar un monto de poco más de 250 000 pesos, con un ahorro de 60 000 pesos sobre el saldo original.

Y eso no es todo: Al reducir en una tercera parte el pago de intereses, tu hipoteca se acabaría de pagar en sólo 18 años y 9 meses, Un tercio menos del plazo original.

Se trata, pues, de un esfuerzo que vale la pena.

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