Oscar

No puedo seguir pagando mi hipoteca: ¿qué puedo hacer?

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El impago de un crédito hipotecario es uno de los más dolorosos escenarios al que podemos enfrentarnos. Lo cierto es que ante un problema grave lo peor que podemos hacer es cerrar los ojos y negar la realidad. Si has caído en la falta de pago de una o más mensualidades de tu hipoteca, y no quieres llegar el embargo, ¿qué es lo que puede hacer?

¿Qué medidas puedes tomar si no puedes seguir pagando tu hipoteca?

Ante un mercado laboral cada vez más accidentado, los impagos de una hipoteca se convierten en un problema cada vez más común. De hecho, 4 de cada 10 pesos de los créditos hipotecarios concedidos por los bancos en México están en situación de retraso.

Los expertos recomiendan que si caes en un impago hipotecario por pérdida de tu empleo o problemas económicos, acudas a tu banco antes de dejarte dominar por el pánico o la inercia.

Tienes al menos tres herramientas que te apoyan en este caso: la reestructuración de tu deuda, los seguros y la venta.

El seguro de desempleo

La mayoría de las hipotecas cuentan con un seguro de desempleo que cubre hasta tres mensualidades de la hipoteca. Es un seguro que ya viene incluido en el pago de cada mensualidad. Para hacerlo efectivo sólo tienes que demostrar que fuiste despedido.

Reestructura tu deuda

Es importante que mantengas una comunicación fluida con tu banco, y les mantengas al tanto de las razones por las que no puedes pagar tu hipoteca. Siempre es posible acordar nuevos plazos y cuotas de pagos dentro de los márgenes que permite tu contrato original.

Entre las reestructuras posibles puedes pedir una prórroga de tu deuda, de manera que pagues menos cada mes, aunque la vida de tu hipoteca se alargue.

Venta inmediata

Si la situación se agrava, una solución radical es vender la propiedad, indicando al comprador que la casa está hipotecada, y que será necesario liquidar la deuda con el banco. En México no se permite el traspaso de deudas.

 

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Oscar

Por dónde inicio si quiero pedir un crédito hipotecario

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Una hipoteca es un compromiso para toda la vida, entre un banco y tú. Y por ello está sometido a toda una serie de requisitos y compromisos que debes cumplir. Y estos comienzan apenas y te decides a tramitarla.

¿Con qué debo contar si quiero conseguir una hipoteca?

Ahorros. Antes de acudir siquiera al banco debes saber que no hay institución de crédito alguna que te conceda un crédito por el 100% del costo de la vivienda de tus sueños. Por ello debes contar con un fondo personal. ¿De cuánto debe ser este fondo? Por lo menos un 20% del valor de la vivienda. Debes considerar que sólo en el trámite de la hipoteca vas a gastar cerca de un 7% del valor de esa casa.

Trabajo estable. Uno de los puntos determinantes para conseguir una hipoteca es contar con un trabajo estable, de contrato fijo, y con cierta antigüedad. Es, de hecho, la mayor garantía que el banco contempla para que le devuelvas el préstamo. Tu sueldo es la base sobre la que se calcula el monto del crédito que el banco te va a conceder. También debes considerar que tu ingreso debe ser constante. A los ojos del banco, tu pago mensual de tu hipoteca no debe sobrepasar el 30% de tus ingresos totales.

Edad. La edad máxima a la que se concede una hipoteca es de 61 años. La ideal es entre los 30 y los 35 años. Entre más joven eres, más es el monto del crédito que te ofrecerán. En algunos casos de Hipotecas Jóvenes puede llegar hasta el 100% del costo de la vivienda.

Buen historial de crédito. Paga a tiempo en todas partes, pues cada retraso o impago figurará en el llamado Buró de Crédito. Entre mejor sea tu calidad de acreedor, mayores las posibilidades de que obtengas una hipoteca.

 

 

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Oscar

¿Cómo se calcula la tasa de interés hipotecario en México?

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Todo préstamo y crédito hipotecario se obtiene bajo cierto costo. Este costo es el precio por acceder a fondos que de otra manera no se podrían obtener para que, por ejemplo, un particular compre una casa. A este costo se le conoce como “el precio del dinero”, lo que quiere decir que es un recurso más caro que el efectivo. La cotización del dinero se hace a través de un diferencial establecido por las instituciones bancarias y el Gobierno Federal. Y es lo que determina, por ejemplo, el interés que pagas por una hipoteca.

¿Cómo se calcula el precio del dinero en México?

La tasa de interés es la cantidad extra que se paga durante un tiempo determinado por contrato por cada unidad de capital que ya haya invertido una institución financiera.

En lo que se refiere a la tasa de interés hipotecario, es el costo por ostentar un crédito para un inmueble. Ese costo puede ser a tasa fija (su contrato señala que no se modificará durante la vida del préstamo) o a tasa variable (que se modifica en revisiones previamente acordadas, y según los cambios en el mercado financiero).

Cada banco calcula la tasa de interés hipotecario según las mismas variables:

  • El costo del dinero interbancario: la tasa bajo la que los bancos se prestan dinero. Se conoce como TIIE. Esta tasa es el referente más importante, y es determinado por el Banco de México.
  • El costo operativo: lo que cada banco invierte en la operación de los créditos, considerando lo que llaman “índice de pérdidas esperadas” (o el riesgo al que se está dirigiendo el crédito).
  • El costo del capital: lo que el banco gasta mientras espera su retorno de capital (o el pago del crédito)

Cada banco pondera el porcentaje que considera de esta suma de factores para calcular su tasa de crédito hipotecario, siempre bajo la aprobación de la Asociación de Banco de México.

Tanto los bancos particulares como los fondos públicos para la vivienda (como FOVISSTE o INFONAVIT) usan los mismos factores para el cálculo de sus tasas de interés.

Este cálculo afecta sobre todo a las hipotecas de interés variable, pues cualquier subida en el TIIE, por ejemplo, hace subir su interés, y con ello su monto y duración.

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