Oscar

¿Qué trámites hace el banco y el notario cuando compras una casa o departamento?

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Cuando al fin has logrado pasar todos los filtros y penalidades que deben sortearse para comprar una casa, y crees que el camino ha terminado, y que sólo resta tomar las llaves de tu nuevo hogar, entonces… Descubres que aún hay una pila de trámites por cumplir.

La mayoría de ellos corre a cargo del banco, pero (debemos decirlo) todo va a cuenta de tu bolsillo.

¿Qué trámites son necesarios al comprar una vivienda?

Elección de un notario. Es necesario para elaborar, cumplimentar y validar todas los documentos necesarios para formalizar la venta y transferencia de la casa. Es una elección que realiza el banco que te haya concedido la hipoteca.

Escrituras. Es el documento en que consta la titularidad de la propiedad que has adquirido. El notario será el encardo de confeccionarlas y de certificarlas. También será el encargado de cancelar las del dueño anterior.

Adeudos. También al notario le corresponde certificar que la casa adquirida no posea adeudos, sobre todo en dos conceptos:

  • Gravamen: Por concepto de adeudos por créditos hipotecarios y posibles embargos a la propiedad. Se aplica sobre vivienda nueva o usada.
  • Predial: El impuesto sobre la propiedad sobre el que toda vivienda, nueva o usada, debe estar al corriente.

Avalúo fiscal. Se trata de los impuestos que se deben pagar por la compra de la casa, y que deben ser liquidados por el nuevo dueño de la casa. El notario los calcula sobre el precio final de venta.

Firma de las escrituras. Una vez que se han realizado todos los pagos sobre los adeudos y derechos pendientes, se cita al vendedor y al comprador frente al notario, y se formaliza la firma de ese documento. También se efectúa el proceso de pago, mediante un cheque o transferencia bancaria, siempre certificados por el notario.

Si no se trata de una persona física, sino de una empresa desarrolladora, el notario es el encargado de recabar las firmas de todas las partes y de cetificar el proceso de pago.

 

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Oscar

Quiero vender mi casa pero está hipotecada

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Una de las formas más efectivas de obtener liquidez es hipotecar una propiedad, y una de las maneras más efectivas de comprar una casa es mediante una hipoteca. Sin embargo, a veces, por diferentes motivos, el titular de la hipoteca desea vender su casa antes de que la hipoteca esté liquidada.

¿Es posible hacerlo?

¿Se puede vender una casa sobre la que pesa una hipoteca?

Es un hecho que una casa hipotecada puede venderse, pero bajo condiciones muy particulares, siempre con honra a la deuda establecida, incluso antes de que se haya cancelado del todo la hipoteca de la que la casa es garantía.

Es importante señalar que vender una casa hipotecada sin señalar este crédito en el contrato es un fraude, pues la hipoteca se transfiere al tercero, al comprador de la casa, que queda como sujeto responsable de los adeudos de la casa.

¿Cómo vender una casa hipotecada?

Notifica al banco. No puedes vender tu casa hipotecada si no has notificado de esta operación al banco. Esto por dos razones.

La primera es que es muy posible que dentro del contrato se estipule de manera puntual que la venta de la casa está prohibida.

La segunda es que el banco puede ofrecerte alternativas para realizar la compra u obtener la liquidez que necesitas sin vender tu casa.

Usar un adelanto para liquidar el adeudo pendiente de la hipoteca. Si el saldo por liquidar de la hipoteca es poco, la mejor manera de cerrar la venta es pedir un adelanto al comprador y pagar ese adeudo para liberar a la vivienda de compromisos. Desde luego, hay que considerar que los bancos cobran penalizaciones por cancelaciones adelantadas.

Subrogar la hipoteca. Es un método que se usa con mucha frecuencia desde hace algunos años. Consiste esencialmente en ceder tu hipoteca a otra persona para que se haga cargo de ella. En este caso se trataría de vender tu casa al precio de mercado menos el saldo pendiente de tu hipoteca. De ese modo consigues la liquidez que necesitas y te deshaces de los adeudos de tu hipoteca en un solo movimiento.

 

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Oscar

Cuáles son los beneficios y riesgos de comprar un inmueble usado

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El alza de los precios en las construcciones nuevas las aparta de la mayoría de aquellos que buscan una casa. Hay una alternativa en estos casos: adquirir una vivienda usada. Son más asequibles, y se encuentran entre las carteras de las que las inmobiliarias priorizan para su venta inmediata, lo que te ofrece un interesante margen de maniobra a tu favor en cuanto al precio. Desde luego, hay algunos factores desventajosos que deben considerar…

Las casas que ya han sido habitadas ofrecen sus pros y sus contras como compra. Aquí analizamos a las más importante para ayudarte en tu decisión.

Las desventajas de comprar una casa usada

El valor a la baja. Nada hace decrecer tanto el precio de una casa como su edad, pues entre más tiempo pasa se desgastan sus materiales, aumentan los costos de mantenimiento y reparación…

No hay gran diferencia de precio. Las casas “no tan nuevas”, de tres a cinco años de antigüedad, ya se consideran viejas, pero su precio no tiene una variación significativa en cuanto a las casas nuevas. Para que exista una diferencia importante tienen que haberse cumplido al menos diez años de su construcción.

Hay que invertir. Toda casa usada requiere de gastos en reparaciones, mantenimiento y adecuaciones edilicias. Un extra que debe considerarse.

Las ventajas de comprar una casa usada

Ubicación. Las casas usadas suelen ubicarse en espacios privilegiados, que ya cuentan con servicios urbano establecidos y probados: luz, agua, comercios, parques, escuelas…

Espacio. Es un hecho que las casas usadas no son tan atractivas en términos de diseño, pero a cambio de ello ofrecen grandes ventajas en cuanto a su generoso uso del espacio: habitaciones más amplías, techos más altos…

Precio. Una casa usada con más de 20 años de antigüedad suele ofrecer un precio 30% menor que el precio de una vivienda nueva en la misma zona.

Mejores condiciones de venta. Las casas usadas suelen estar bajo condiciones más ventajosas de compra, pues las inmobiliarias prefieren poner las ganancias en los nuevos desarrollos. Por ello, las casas usadas son más baratas y disponen de mejores facilidades de pago.

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