Oscar

Qué aspectos hacen perder valor a un inmueble

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Dicen que no hay mejor inversión que una casa. Algo que es verdad sólo en parte, pues como todos los bienes, las casa pueden perder valor, a veces a una gran velocidad. Aquí te decimos qué es lo que hace que una vivienda pierda parte de su valor inicial en el mercado.

Antigüedad

El principal factor que hace a una vivienda perder valor es el tiempo que ha pasado desde su construcción. Hasta los cinco años una vivienda se considera “nueva”, y su precio no se ve afectado. Después de los 15 años, debido al desgaste de los materiales y los costos de mantenimiento y reparación, una casa puede perder hasta el 30% de su valor en relación con otras viviendas del mismo tipo en la misma zona.

Mantenimiento y reformas

Cuando se adquiere una vivienda antigua o que requiere de reforma, el comprador sabe que deberá sumar al precio de la casa el de las reparaciones y el mantenimiento. En el caso de las casas con más de 20 años es un costo que se asume como parte de la jugada, pero en el caso de las viviendas más recientes, es un factor a la contra.

Orientación

Si una casa tiene poca luz en el día, si no tiene ventanas o con muy pequeñas, si sus vistas son a otros edificios, entonces estamos ante un grave problema. De hecho se califica en el mundo inmobiliario como “inconvenientes que no tienen solución”, y que pueden hacer perder a una casa hasta un 20% de su valor inicial.

Ubicación

Dos casas de las mismas características ubicadas en zonas diferentes tendrán precios distintos. Si una de ellas se encuentra en una zona insegura, con malos servicios, sin escuelas o zonas verdes, sólo por ese hecho, puede perder hasta el 50% de su valor en relación con esa otra casa de sus mismas características ubicada en una zona segura y consolidada.

Stock

Si una casa de ciertas características se encuentra en venta como parte de un complejo de casas de similares características, hay una sobreoferta, y el dueño deberá rebajar al menos en un 10% su precio de venta… en principio.

 

 

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Oscar

¿Qué trámites hace el banco y el notario cuando compras una casa o departamento?

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Cuando al fin has logrado pasar todos los filtros y penalidades que deben sortearse para comprar una casa, y crees que el camino ha terminado, y que sólo resta tomar las llaves de tu nuevo hogar, entonces… Descubre que aún hay una pila de trámites por cumplir.

La mayoría de ellos corre a cargo del banco, pero (debemos decirlo) todo va a cuenta de tu bolsillo.

¿Qué trámites son necesarios al comprar una vivienda?

Elección de un notario. Es necesario para elaborar, cumplimentar y validar todas los documentos necesarios para formalizar la venta y transferencia de la casa. Es una elección que realiza el banco que te haya concedido la hipoteca.

Escrituras. Es el documento en que consta la titularidad de la propiedad que has adquirido. El notario será el encardo de confeccionarlas y de certificarlas. También será el encargado de cancelar las del dueño anterior.

Adeudos. También al notario le corresponde certificar que la casa adquirida no posee adeudos, sobre todo en dos conceptos:

  • Gravamen: Por concepto de adeudos por créditos hipotecarios y posibles embargos a la propiedad. Se aplica sobre vivienda nueva o usada.
  • Predial: El impuesto sobre la propiedad sobre el que toda vivienda, nueva o usada, debe estar al corriente.

Avalúo fiscal. Se trata de los impuestos que se deben pagar por la compra de la casa, y que deben ser liquidados por el nuevo dueño de la casa. El notario los calcula sobre el precio final de venta.

Firma de las escrituras. Una vez que se han realizado todos los pagos sobre los adeudos y derechos pendientes, se cita al vendedor y al comprador frente al notario, y se formaliza la firma de ese documento. También se efectúa el proceso de pago, mediante un cheque o transferencia bancaria, siempre certificados por el notario.

Si no se trata de una persona física, sino de una empresa desarrolladora, el notario es el encargado de recabar las firmas de todas las partes y de cetificar el proceso de pago.

 

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Oscar

Cómo puedo ahorrarme impuestos en la venta de mi casa o departamento

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Al vender una casa hay toda una larga serie de gastos asociados que no siempre se tienen en cuenta: de avalúo, de gastos notariales, de escriturización… Y, sobre todo, de impuestos.

La venta de una casa es una operación que genera, sólo por el volumen del capital que mueve, una gran cantidad de impuestos. Si no estás prevenido sobre ellos, pueden significar un duro desembolso, que deberás restar de las ganancias por la venta de tu casa.

¿Qué impuestos se generan con la venta de una casa?

1.- Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Se produce por la adquisición de un inmueble y debe ser pagado por el comprador de la vivienda. Equivalente al 2% sobre el valor señalado en la escritura.

2.- Impuesto Predial. gravamen que municipal que se debe pagar cada año dentro de los dos primeros meses. Se calcula sobre la base del valor catastral de la casa o departamento, y debe ser pagado puntualmente por el propietario.

3.- Impuesto sobre la renta (ISR). Es gravamen se genera al vender la casa, y debe ser pagado por el propietario. Se genera sobre la ganancia de la venta.

En este último impuesto es el que puedes ahorrar al momento de vender tu casa.

¿Cómo ahorrar el pago de impuestos ISR al vender una casa?

La buena noticia es que la Secretaría de Hacienda concede facilidades para la exención del ISR en casos muy específicos, somo se señala en la Ley del Impuesto Sobre la Renta 2017, en sus artículo 93.

  • No se pagará el ISR siempre que la ganancia neta por la compra venta inmueble no exceda de 700 mil unidades de inversión. Es decir, alrededor de 4 millones de pesos. 
  • Si el valor de la venta de la casa es menor al señalado en sus escrituras. Es decir: cuando en lugar de haber ganancias, hay pérdidas.
  • Cuando el vendedor acredita que la casa que vende fue su casa habitación al menos durante los últimos seis meses.

Debemos señalar que la Ley del Impuesto Sobre la Renta está llena de letra chicas, por lo que es necesario que acudas a ella para conocer las excepciones que aplican en tu caso en particular.

Si estas a punto de vender tu casa, mejor espera y contáctanos para que juntos analicemos una estrategia fiscal y financiera donde tu obtengas el mayor ahorro en estos pagos. 

Da clic aquí y en breve te buscamos.

 

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