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Cómo convertir una hipoteca en una inversión rentable

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Hemos discutido mucho sobre las ventajas que ofrece comprar una casa a través de una hipoteca, pero se habla poco y se sabe menos acerca de las posibilidades que ofrecen las hipotecas como una alternativa de inversión. Por ejemplo: en diversos mercados alrededor del mundo existe la posibilidad de convertirse en inversor aportando dinero para la hipoteca de otras personas (con una ganancia de más de 15% al año).

¿Qué alternativas se ofrecen En México para invertir en hipotecas?

 

Remates hipotecarios. Una de las formas más atractivas de invertir en una propiedad a través de una hipoteca son los remates bancarios. No es un movimiento recomendado si lo que buscas es comprar una primera vivienda, pero es una operación que puedes considerar si lo que deseas es invertir en hipotecas.

Cuando el titular de una hipoteca no puede seguir con sus pagos, una de las opciones que tienen los bancos para recuperar su dinero es rematar la propiedad en la modalidad de remate hipotecario. Esto es venderla con el saldo pendiente como precio, ya que el titular original de la hipoteca pagó una parte, sobre todo en lo que se refiere a intereses.

Esta forma de invertir tiene como desventaja que implica una espera de entre 10 meses a cuatro años para recibir la casa, y obliga al nuevo titular a pagar los trámites de traslado de la hipoteca y las costas legales que implicó la recuperación de la propiedad.

Invertir en fondos hipotecarios de deuda. Otra alternativa es invertir en bancos o instituciones financieras que concedan hipotecas, aportando liquidez y recibiendo a cambio una buena rentabilidad al largo plazo (un promedio de tres años).

En esta modalidad los fondos más atractivos son sin duda los de los institutos de vivienda pública (ISSTE y FOVISSTE), pues su morosidad es baja, dado que cobran las mensualidades de los titulares de sus hipotecas a través de la nómina y conceden intereses a los más altos intereses del mercado.

El tipo de vivienda que se compra a través de las hipotecas del ISSTE y del FOVISSTE es el tipo medio bajo y bajo, que no se ve afectado por periodos de crisis.

Este tipo de inversión está garantizando un rendimiento anualizado de 13.43% para las personas físicas y de 14.15% para las morales.

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Oscar

¿Aumentó el precio de las casas en 2017?

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Este año que acaba de terminar fue muy complicado en términos financieros. Los precios se vieron alterados por diversas presiones: desde las inflacionarias hasta las que fueron secuela de los sismos del 19 de septiembre.

En lo que toca a la vivienda, si bien al principio del 2017 se hablaba de una muy segura subida de precios, el panorama se ha visto alterado por el ritmo de los acontecimientos.

El precio de la vivienda nueva es un tema crucial para las hipotecas, pues todo aumento significa un esfuerzo extra de parte de los que desean adquirir una casa a través de esta herramienta crediticia.

¿Hubo un aumento del precio de la vivienda nueva en México durante el 2017?

 

El año 2017abrió con una fuerte alza en el precio de la vivienda, del orden de casi un 8% por encima del mismo periodo delo año anterior. Aunque esta tendencia se matizó a lo largo del año, el aumento no retrocedió, impulsado por aumentos en los precios de los materiales de construcción debido sobre todo a la emergencia que siguió a los sismos del 19 de septiembre.

Se estima que la vivienda nueva aumentó su precio en un 5,67% entre enero y septiembre, en relación con el mismo periodo del 2016. Esto deja del precio del metro cuadrado de vivienda nueva cerca de los 42,000 pesos. Todos ellos daros de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público.

Según la misma SHCP el precio promedio de una vivienda adquirida con un crédito hipotecario en nuestro país fue de 747 mil 49 pesos.

Los mayores aumentos en los precios de la vivienda se observaron en las ciudades de Guadalajara (5.72 por ciento), Monterrey (6.33 por ciento), Tlaxcala (5.25 por ciento) y Toluca (4.33 por ciento).

Siguiendo estas mismas estimaciones, no es buen momento para adquirir una vivienda de segunda mano, pues las casas usadas han subido su valor en un 6,67%. Una subida que viene de la mano de los sismos de septiembre.

Curiosamente en las ciudades afectadas por los sismos se observó un descenso en la solicitud de hipotecas. Los mayores descensos se observaron en Chiapas con 17.5 % menos hipotecas y en la Ciudad de México con un 27.9 % menos de hipotecas.

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Oscar

¿Aumentarán las rentas en la Ciudad de México por los sismos del septiembre?

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Las rentas son las grandes derramas económicas personales de este nuevo siglo. Se estima que más de un 40% del sueldo de las personas que rentan se va en pagar un alquiler.

Una de las ciudades que ostenta el nivel caro de alquiler es la Ciudad de México. Al paso de los sismos de septiembre pasado se observó, apenas al cabo de unos días, una tendencia alzista en el monto de los alquileres, sobre todo en las zonas que se vieron afectadas por los siniestros.

A cuatro meses de esos eventos ¿las rentas siguen al alza en la CDMX?

¿Cuál fue el alza en los alquileres en la CDMX tras los sismos de septiembre?

A un mes de los sismos del 2017, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) reportó alzas de hasta 60% en el monto de las rentas, no sólo en las colonias aledañas a las afectadas, sino incluso en el Estado de México, y en particular en el corredor que va de Cautitlán Izcalli a Tepozotlán.

Este repunte en el monto de las rentas se matizó con el paso de los meses. Y aunque esa alza no fue tan brutal como se preveía, si hay que señalar que los sismos han cambiado para siempre la faz inmobiliaria de la Ciudad de México.

¿Cuáles son las zonas del CDMX cuya renta es más alta tras los sismos?

La primera forma en que se los sismos cambiaron la faz de la plusvalía en la CMDX fue que por primera vez en mucho tiempo se observó un alza en el precio de la vivienda usada por encima del alza en el precio de la vivienda nueva (un 6,6 contra un 5,6% entre enero y septiembre del 2017).

Lo segundo es que muchos de los que alquilaban vivienda en algunas de las colonias afectadas (Roma y Condesa) han abandonado esas zonas, y este éxodo ha imprimido valor a otros enclaves. En particular las colonias Álamos, Escandón y San Rafael.

Los aumentos del valor de las rentas en estas colonias, los más altos en la Ciudad, han ido en un orden del 18 al 25%, con relación a los aumentos al principio del año pasado.

 

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